“面粉贵过面包”地价房价谁更疯狂

河北维权网  2007-11-27 23:01:56

  近来土地出让市场呈现出的状态令人震惊：“地王”不断推陈出新，动辄每平方米过万元的地价成本，早已高出周边房价。
  眼下相当多的房地产企业，“不是已经上市在增发，就是走在上市的路上。”随着国内房地产市场格局的不断改变，房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬高股价、高地价再拉高房价……一幅房、地、股联动图不时浮现到人们眼前。

土地市场频爆“天价地”

  １１月８日，上海郊区青浦区赵巷镇一幅面积１４．４公顷的地块，挂牌底价为４亿元左右，最终被重庆龙湖地产有限公司以１５．４２亿元的“天价”一举摘牌，创下上海郊区地价之最。每平方米过万元的地价成本，远超出当地住宅目前每平方米７０００元的售价。
  在挂牌现场，当报价员报出这一价格时，许多开发商不敢相信自己的耳朵，让报价员“再说一遍”。
  上海城区新江湾城出让的第四幅住宅用地的地价也创出新高：土地出让面积５．４公顷，容积率１．２，出让总价１３．０１亿元，楼面地价高达每平方米２万元。而４个月前新江湾城Ｄ１地块的“地王”价是每平方米１２５００元，上涨了６０％。
  ＳＯＨＯ中国有限公司董事长潘石屹感慨：地价已超出常理，就是“面粉贵过面包”。他的一些地产商朋友也开始对土地估价困惑不解，因为“怎么测算也没有办法做出这个价格来”。
  “怕了！”易居中国研究地产分析师杨红旭针对市场频爆“天价地”尖锐地指出，“一些地产商有点儿脑袋发热，买房人看高地价高房价，更战战兢兢。”
  不单单是上海，记者了解到，南京在７月下旬诞生江宁“地王”之后，８月中旬再次诞生板桥“地王”。拍卖现场，南京市国土局竟然三次提醒：“希望各位开发商沉着冷静，理性应价。”但最终这一地块还是从底价５．７亿元一路拉升到２２．５亿元成交。
  闪亮登场的“地王”不断创造着新记录：北辰实业等以９２亿元竞得长沙新河三角洲地块，创下国内单宗土地拍卖总价最高记录；苏宁房地产开发有限公司拍得上海南京路地块，楼面单价高达６．６９万元／平方米，成为国内单价最贵“地王”……
  开发商缘何近乎疯狂地去抢地？房产专家蔡为民说，眼下，有些公司获得土地的目的，未必是为了即期建设可售房源，只是作为资本市场的融资筹码。股市行情的看好令一些别有所图的房企红了眼。

资本市场与楼市联动，要上市先拿地

  今年以来全国房价加速上涨，助推了开发商对后市的超乐观预期。
  “在这一轮竞价储地浪潮中，房地产上市公司唱主角。”业内研究人士如是说。自房地产宏观调控以来，土地、信贷阀门一再收紧，国内房地产企业资金紧张，一些中小企业局面困窘甚至退出市场。大企业则不断加大融资投放到土地储备上，因为这可以直接推高公司的未来发展评价。
  今年７月，金地集团定向增发１．７３亿Ａ股，成功募资４５亿元。８月，金地集团又发布公告，拟发行不超过１２亿元人民币公司债；８月，万科Ａ股增发募集资金１００亿元，创下我国股市增发史上单次募资最高记录……
  地产股表现良好，给上市公司通过资本市场融资创造了机会。据不完全统计，今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资超过１０００亿元。
  杨红旭分析，这固然与土地供给偏少有关，但更重要的是，资本市场与楼市发生了联动：准备上市的房地产公司必须拼命储备土地，以便提高ＩＰＯ发行价格，从股市圈得更多资金。譬如，重庆龙湖地产正在酝酿赴香港上市，在上海这样的全国楼市高地拥有土地，可以大大提升“公司价值”，所以一掷十亿金。已经上市的房地产公司，通过ＩＰＯ圈钱上百亿元，或通过增发、派股、发债等方式，从股市再融资几十亿元、逾百亿元，巨量资本在手，必须持续地储地，否则中报、年报业绩上不去，股价就维持不了，公司大股东、管理层的利益将会受损。
  近几年，不断有开发商发表言论，将房价上涨主要归咎于土地供应太少。而土地管理部门却多次澄清说，土地供应量并不稀少。事实究竟如何呢？
  江苏华泰证券行业研究员张驰飞统计发现，按目前企业年开发量计算，在不新购土地的情况下，一些企业储备用地足够连续开发两三年，多的可达四五年甚至六七年。
  张驰飞指出，在土地储备成为拉抬地产股价格最主要卖点以及“要上市先拿地”的背景下，购地不再单纯是企业为未来发展做储备，更多的是为推高股价或筹备上市而圈占。
  “一块土地动辄拍出十几亿元、几十亿元，如果依靠银行贷款，不仅会受到严格限制，信贷成本也会很高。”建设银行一位信贷经理说，而从股市融资成本非常低廉，无需还本、不用付息，风险却由众多投资者分担。“地产商动辄一掷亿金也就毫不奇怪了。”这个现象值得关注。

竞拍土地的背后

  与一些开发商高价竞地大量储地的现象相反，潘石屹在１１月８日公布，新收购了民源大厦等两个烂尾楼。
  在他看来，过去开发商在拿地时只要利润空间低于１５％便不敢接手，而现在由于地价与房价同向拉扯互动，市场越来越不理性。“土地储备量越大，企业实际上就承担了越大的未来市场变化风险。盘活烂尾楼，利用闲置土地其实是一个缓解土地供应不足、规避市场风险的有效办法。”
  开发商在土地市场疯狂竞拍会带来什么后果？记者在调查中发现，一是直接导致地价加速度上涨。江苏省统计局统计数据显示，今年１月至６月份全省房地产开发企业购置土地面积同比仅增长９．２％，而土地成交价款同比增幅高达６０％以上。
  二是“面粉涨价引发面包涨价”。“每有地块高价卖出，周边房价必应声大涨，这几乎成为普遍现象，购房人深受其累。”佑威地产研究中心分析师举例说，上海杨浦区的合生江湾国际公寓，受１１月８日新江湾城拍出楼面地价２万元／平方米新“地王”的利好刺激，１１月１３日推出的套公寓房源报价迅即由９月份上市时的每平方米１．７万元飙升到每平方米２．４万元。
  北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，土地价格过高，严重透支未来的房地产价格。未来三年内，房价必须保持１５％至１８％的增长率，才有可能支撑目前的地价。
  “取得较多土地的企业有效利用不足。”中国房地产业协会发布的《２００７上半年中国房地产市场研究报告》披露，“上半年全国完成土地开发面积同比增长７．６％，增幅比去年同期回落２６．４个百分点，占同期土地购置面积比重６８．４％，占待开发土地面积比重仅４０％”。
  近期，国土资源部针对开发商大量“囤地”等问题，出台了一系列土地供应的调控政策。国土资源部有关负责人向记者表示，要求合理控制单宗土地出让规模，增加土地供应的宗数，这是考虑到大宗土地出让不仅不利于市场竞争，也不利于市场调控，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力圈占大面积土地，形成“垄断”。规定开发商不能分期获取土地证，防止开发商依靠少量土地“滚雪球囤地”，亦可防范金融风险。
  值得注意的是，在这一轮地价上涨的过程中，有的地方政府也在扮演“推手”的角色，想尽办法抬高土地拍卖价格。目前绝大多数地方实行土地挂牌拍卖，“价高者得”的结果，是推动地价上涨的主因。国土资源部有关负责人表示，其实市场化的土地出让方式还有多种，比如限房价竞地价、限地价拍卖等，都能把地价稳住，但现在使用较少。
  在新一轮宏观调控中，如何应对“片面追求地价高涨”给楼市带来的负面效应，加大对开发商大量闲置土地的处置力度，不仅是中央宏观调控着力解决的重点，也是地方政府面临的一大考验。
          ■陈芳 徐寿松

责任编辑：彭海峰   编辑：王一然