5次加息“促成”提前还贷热

河北维权网  2007-11-26 22:55:38

  2006年8月19日，央行将个人自营性住房贷款5年以上的利率上调至6.84%,随后又分别于今年5次加息,个人自营性房贷利率5年期以上已调高至7.83%,加息的幅度接近1%。随着2008年1月1日的临近，面对银行房贷将执行新利率的现实，选择提前还贷的人越来越多。记者昨日从省会的多家银行了解到，目前咨询提前还贷的市民人数猛增，预约提前还贷者开始“排队”。

■记者调查　提前还贷潮中透着新变化

  11月26日，省会杨女士带着8万元钱到银行办理了提前还贷手续，与其他为了“减负”的人不同的是，她提前还贷是为了能够再买一套新房……记者在采访中发现，除了想少还息而提前还贷外，今年提前还贷的理由还出现了新的变化。杨女士告诉记者，她最近在省会红旗大街看中了一套新房，到银行打听办理按揭贷款时被告知，由于她现在的第一套住房的贷款还没有结清，根据央行和银监会出台的“第二套房”新政，第二套房再要贷款，必须得首付40%，同时贷款利率必须再上浮。“但很多银行对已还清第一套房贷的客户，再贷款时可视同第一套房贷，可享受相关优惠。算来算去，还是觉得提前还贷合算得多。”杨女士说。
  除了为买第二套房子而提前还贷外，还有一些人提前还贷是为了卖房子。“我感觉楼市现在的价位已经不算低了，因为不清楚今后的楼市究竟是涨是跌，想趁机卖了。但是由于房子还在按揭中，为了减少房产交易中的一些环节，我选择先还清房贷再卖房。”一位蔺先生道出了自己提前还贷的理由。

■理财师分析　职工提前还贷方案需斟酌

  省会何先生去年买了一套商品房，贷款50万元，期限20年，去年12月起等额还贷。按当时优惠利率5.814%，每月还款3528.71元，假设期间利率无变化，20年还贷本息合计846890.4元，其中利息346890.4元。假设今年不再加息，明年元旦起，何先生的月供就将增至3773.78元，一下涨了245元多。
  “今年都加了5次息了，而且年底还有可能再次加息，眼看要还的贷款利息越来越高，手中有了些闲钱，不如提前还掉一部分。”何先生如是说。据农行一营业网点的相关负责人介绍，假如何先生提前还款10万元，按目前利率计，提前还贷后，还款本金余额约38.52万元。这种情况下，目前有三种提前还贷方案可选择：一是每月还款额不变，缩短还款期限。每月还款3530.51元，剩余还款期168期(月)，14年左右。等还清贷款，总利息支出约23万余元。该方式好处是利息明显减少，在新还款计划下，利息将锐减近11万余元。二是减少每月还款额。总还贷期仍为20年，剩余还款期约19年，但由于提前还贷后本金余额已减至38.52万元，调整后每月供款额仅需2981.14元。等还清贷款，刘先生利息总支出约32.56万元。这种方式的好处是每月负担减轻了。三是既增加每月还款额又缩短期限。该方案最节省利息支出，但其缺点也同样明显，即还贷压力会随之加大，不适合大部分“工薪购房者”，对于工薪族来说，“月供不变、缩短还款年限”方案，是相对最划算的选择；而“减少月供、还款期不变”方式则减轻了月供负担，但节省利息的程度最低。
  业内人士表示，提前还贷的主要目的就是减少利息，尤其是在贷款的前几年当中，因为本金基数大，利息相应也高。因此建议，在贷款的前3年中，争取能多还款，使总贷款中的本金基数下降。

■专家提醒　提前还房贷莫忘预约

  由于每到年底，银行个贷部门要接待比平常多的还房贷客户，目前银行一般需要客户在还贷前先进行预约。这个预约时间也相当重要。例如工行对客户的要求是提前1个月进行预约，如果客户在今年12月中旬才开始去预约提前还房贷，那么在2008年1月1日到来时，这位客户可能还未办好还款事宜，那么新利率执行后他的房贷月供要增加一些。
  记者了解到，目前工、农、中、建、交五大行都未限制客户1年内提前还贷的次数，而对于每次还款的金额一般是在万元以上，而具体到各个支行办理还贷业务时又有所不同：有的支行设置成2万元，有的支行设为5万元。
  客户若想提前还房贷，一般先要跟银行预约。工行、中行的客户要还贷一般是1个月前预约，农行的客户要还贷一般提前10天预约，交行的客户一般要提前一两个星期预约，而建行的客户可在预约后几个工作日后还贷。
  至于其他的股份制银行，一般对于提前还房贷的政策相比显得宽松许多，大多是随到随还，有的银行甚至对客户的还款金额也未作要求。

有好的投资渠道不必急还房贷

  记者在采访过程中发现，有些人是因为近期股市、基金不好，而打算把原来用于投资的钱去还房贷欠款，这些人所占比例还不小。对此，农行的理财师马先生认为，如果客户没有未来资金需求的则可以去考虑提前还房贷，而若接下来还有资金需求的则要三思而后行，因为，现在各类的转按揭、加按揭业务停掉了，如果客户把资金全部用于还房贷，而接下来要用银行资金就要付出更多的成本。
  马先生表示,如果市民手头有闲散资金，又没有什么太好的投资方向，可以选择提前还款。但是有两类人不宜急着还贷：一是如果房贷还款的所剩还款项主要是本金的情况下，提前还贷意义不大；二是如果你有投资创业的其他机会，就没必要提前还贷，因为银行一般商业贷款利率要远远高于房贷利率，再贷款不划算，或者你有其他投资机会，能拿到超过5%的收益，也没有必要急着还款。
  “如果你具备以上的情况,而且又是公积金贷款,那么就更没必要还款。公积金贷款是目前银行贷款利率最低的。”马先生坦言。
       　记者杨艳

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