二手房不实交易 买卖两家“双败”

河北维权网  2007-10-29 22:44:14

　随着房市大热，到二手房市场去“淘”房子已经成为很多人购买房屋的主要方式。为了规避二手房交易中不菲的契税，一些卖房人动起了歪脑筋：上下家联手做低合同价格。只是这样的阴阳合同真的能“合理避税”吗？在这种避税方式中，又会遇上怎么样的麻烦呢？
    　　

为逃税签订“阴阳合同”

　去年年底，颜小姐通过多日的忙碌，终于找到了一处心仪的房屋。当她通过房产中介与卖家卞小姐认识后，双方商定出了这套房屋的最终成交价格：550万元。但签署正式买卖合同时，卖家卞小姐却要求分别签订买卖合同和补偿协议的方式进行交易。
　在卞小姐的鼓动下，最终双方签订了510万元的买卖合同并同时签署补偿协议，约定房款40万元以装潢补偿款的形式与买卖合同的首付款153万元一并支付。此后，颜小姐按约支付了193万元，中介也出具了193万元房款的收据。但让颜小姐意想不到的是，当她拿着中介开具的房款收据到银行申请贷款时，却因首付款金额与合同约定不符，吃了个“闭门羹”。颜小姐在找寻房产专家咨询时，更惊讶地获知，如果将40万元的房款作为装修补偿款的话，颜小姐将无法取得相应的房款发票，直接导致其再行出售该套房产要多支出约10万元的税款。
    　　

不实交易“双败”

　此后，颜小姐为了避免因为合同作假而造成的损失，曾经先后两次书面致函卞小姐，要求将合同价格变更为550万元。但卞小姐对此置之不理。今年1月8日，卞小姐发函给颜小姐，提出解除合同，但同时要求颜小姐承担102万元的违约金。而颜小姐认为，是卞小姐怠于配合变更买卖合同并提供贷款所需资料，才导致她无法申请贷款，故违约的不是她而是卞小姐。颜小姐最后起诉要求法院判令卞小姐返还193万元，并支付违约金14475元，支付赔偿金110万元及相应的银行利息损失。
　日前，上海浦东新区法院审理后认为，颜小姐和卞小姐的此种做法是逃避国家税收。鉴于合同无法继续履行的责任归责于双方，所以两人的损失应由各方自行承担，原告颜小姐要求被告卞小姐支付违约金及赔偿金的请求，没有法律依据，法院不予支持。法院同时认为，卞小姐应当在原告颜小姐要求的合理期限内及时将193万元予以退还，且支付原告相关的利息损失。
    　　

带来诸多“后遗症”

   　　
　多年从事房产专项法律服务的上海申房律师事务所主任孙洪林律师表示，在房屋交易中，使用“做低合同价”这种方法来避税的方式并不可取，会带来很多后遗症。
　首先是再次出售时，将面对高昂的差价税收。因为“今天的买家”也可能是“明天的卖家”，本次交易中原来的卖家可能是做低价格后逃避了税收，但等到将来买家卖出房屋时，买家可能就要面临高额的“差价”税收。其次，“做低合同价”可能增加买卖双方的风险。因为，在这些价格做低的合同中，合同上的房屋价格往往低于实际交易价格，表面上看买卖双方避掉了差价所产生的税费，但实际上对卖方来说，新增了买方的诚信和违约风险。
　最后，这类避税手法还可能导致额外支出诉讼费用。由于“做低合同价”引发纠纷日益增多，为了争取自己的利益，买卖双方不得不诉诸法庭，导致出现额外的诉讼费用。
            小明

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