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城镇居民在农村买房合同无效

河北维权网 2007-11-19 9:40:52

记者王井堪报道城镇居民在农村购买村民住房，用于企业经营，其购房合同是否受法律保护？日前，石家庄市桥西区人民法院审理的这起房屋买卖合同纠纷案，就给出了答案。
2004年6月，城镇居民董某为了兴办企业，经省会郊区某村原生产队队长王某介绍，与该村农民姜甲、姜乙、郭某口头达成买卖房屋协议。董某给付房款后，姜甲、姜乙、郭某交付了房屋。董某对房屋进行了装修，分别作为企业的办公、职工宿舍、食堂使用，但双方一直没有办理房屋买卖过户手续。今年4月，姜甲、姜乙、郭某以董某是城镇居民，不符合购买农村集体房屋的条件为由，起诉至法院，要求确认原被告之间的房屋买卖合同无效，董某限期腾退房屋。
董某认为购买姜甲、姜乙、郭某的房屋，是双方真实意思表示，并经村委会同意，房屋买卖合同是经济合同应受到法律保护。另外，董某还提出，他已对所买的房屋及院落进行了维修、扩建，投入了大量资金，因此，向法院提出反诉，要求姜甲、姜乙、郭某分别赔偿房屋增值及装修费用。
审理过程中，法院委托房地产土地评估有限公司对双方买卖的房屋院落添置、修建附属物及新建房屋等，进行了评估。
法院认为，原、被告间买卖房屋的宅基地为农村集体土地，被告系城镇居民，其不符合购买属农村宅基地房屋的条件。原、被告均规避国家有关规定，在双方均未办理审批手续的情况下私自进行房屋买卖，双方之间的房屋买卖合同违反了国家有关规定，属无效合同。而董某购买房屋多年，对房屋已经进行了装修、改建等添附行为。司法鉴定部门对该房屋做出了评估，依据评估结果，法院判决董某返还购买的房屋及院落，3位村民退还购房款，补偿董某的维修建造费用。
法官戎彦增认为：按照我国《土地管理法》规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条进一步指出，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”我国《土地法》也规定，农村宅基地的使用权不得出让。依据我国《合同法》的规定，违反法律、法规强制性规定的合同无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要性返还的，应当折价补偿。

来源：河北工人报

责任编辑：彭海峰编辑：王一然

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