衡水市城市商品房预、销售管理办法

河北维权网  2007-10-31 16:20:32

    第一章 总则

    第一条 为了加强我市商品房预售、销售管理，规范商品房预售、销售行为，保障交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第40号）、《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）等法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

    第二条 在衡水市行政区域内的国有土地上进行商品房预售、销售及商品房预售、销售管理应当遵守本办法。

    第三条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

    第四条 本办法所称商品房销售，是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

    第五条 开发企业可以自行预售、销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构预售、销售商品房。

    第六条 衡水市房地产管理局负责本市商品房预售、销售管理工作，并具体实施市区内的商品房预售及商品房销售许可工作。县（市）房地产管理部门负责本行政区域内的商品房预售、销售管理工作。

    第二章 商品房预、销售条件及管理

    第七条 商品房预售应当符合下列条件：

    （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

    （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

    （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

    第八条 商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

    未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

    第九条 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件及资料：

    （一）商品房预售许可申请表；

    （二）开发企业的《营业执照》和资质证书；

    （三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

    （四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；

    （五）工程施工合同及关于施工进度的说明；

    （六）商品房预售方案。预售方案必须说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期，并应当附预售商品房分层平面图。（七）物业管理方案，主要包括前期物业管理企业的确定、前期物业服务合同、业主临时公约、专项维修资金交缴约定、物业管理用房的规划建设及住宅区规划设计平面图。

    第十条 商品房预售许可依下列程序办理：

    （一）受理。开发企业按本办法第九条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐全的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

    （二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

    开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

    （三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，送达开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

    经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

    商品房预售许可决定书、商品房预售不予许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。

    （四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

    第十一条 商品房销售，应当符合以下条件：

    （一）商品房的开发企业应当具有企业法人营业执照和开发企业资质证书；

    （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

    （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

    （四）已通过竣工验收且开发项目竣工验收已备案或取得合格证书；

    （五）拆迁管理部门出具的已拆迁安置完毕的证明（没有拆迁安置的，可免收此件）；

    （六）物业管理部门出具的物业管理方案已经落实的证明。

    第十二条 商品房销售时，开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

    第十三条 开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

    第三章 广告与合同

    第十四条 开发企业、房地产中介服务机构发布商品房预售、销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

    第十五条 开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房预售、销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

    第十六条 开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

    第十七条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

    房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

    商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

    第十八条 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

    由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

    第十九条 商品房销售时，开发企业和买受人应当书面订立商品房买卖合同。

    商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

    （一）当事人名称或者姓名和住所；

    （二）商品房基本状况；

    （三）商品房的销售方式；

    （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

    （五）交付使用条件及日期；

    （六）装饰、设备标准承诺；

    （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

    （八）公共配套建筑的产权归属；

    （九）面积差异的处理方式；

    （十）办理产权登记有关事宜；

    （十一）解决争议的方法；

    （十二）违约责任；

    （十三）双方约定的其他事项。

    第二十条 开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》和《衡水市城市商品房预、销售管理办法》。

    第二十一条 开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，开发企业不得擅自变更规划、设计。

    经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

    买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由开发企业承担违约责任。

    第四章 销售代理

    第二十二条 开发企业委托中介服务机构预售、销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照和房地产中介服务证的房地产中介服务机构。

    开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

    第二十三条 受托房地产中介服务机构预售、销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房预售、销售委托书。

    第二十四条 受托房地产中介服务机构预售、销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。

    受托房地产中介服务机构不得代理不符合条件的商品房的预、销售。

    第二十五条 受托房地产中介服务机构在代理预售、销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

    第二十六条 商品房预售、销售人员应当经过专业培训，领取上岗证，方可从事商品房预售、销售业务。

    第五章 商品房预售款的监管与使用

    第二十七条 开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设，不得挪作他用。

    第二十八条 商品房预售款实行一个行政许可项目一个专用帐户制度。开发企业在申请办理预售许可证时，在商品房预售方案中必须说明，商品房预售款存入的金融机构及开设的专门帐户，并将承购人购买商品房的定金及房价款全部存入该帐户。

    第二十九条 开发企业办理商品房预售许可证时，必须同房地产管理部门、金融机构三方签订《商品房预售款资金监管协议》。协议中应明确：监管内容、监管时间、资金使用、法律责任等。

    第三十条 开发企业需使用商品房预售款时，应按施工进度，申报用款计划，经房地产管理部门批准后，由金融机构拨付。

    第三十一条 房地产管理部门对商品房预售款使用情况实行全程监管，对预售项目的预售款专用账户内预售资金的流入、使用等情况进行监督，对开发企业预售资金使用的违法违规行为进行及时纠正。

    商品房预售款资金至少应保留总额的5%作为保证金，用于处理商品房纠纷及建设质量问题。

    商品房建设项目结束后，经房地产管理部门审查，无商品房纠纷和建设质量问题后，解除该建设项目的资金监管。

    第六章 法律责任

    第三十二条 未取得开发企业资质证书，擅自预售、销售商品房的，按照《商品房销售管理办法》第三十七条、第三十八条规定处罚。

    第三十三条 开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十条的规定处罚。

    第三十四条 在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行预售、销售给他人的按照《商品房销售管理办法》第三十九条处罚。

    第三十五条 开发企业未按规定将测绘结果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，按照《商品房销售管理办法》第四十一条处罚。

    第三十六条 开发企业在预售、销售商品房中有下列行为之一的按照《商品房销售管理办法》第四十二条处罚

    （一）未按照规定的条件预售、销售商品房的；

责任编辑：彭海峰   编辑：王一然